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18612967888
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客户：广州冼村某经济公司、广州冼村某物业公司
案由：房屋租赁合同纠纷案——保障村集体的财产权利
涉及金额：2000多万元
承办律师：蒋文彪
时间：2015年5月至2016年2月
服务：民事诉讼代理
案情背景：
广州冼村某经济公司和广州冼村某物业公司系冼村村集体企业，股东为冼村村委。2007年6月，广州冼村某经济公司、广州冼村某物业公司分别与广州某物业公司签订了《承包合同》，以每平方米11元的价格将村集体房屋出租给广州某物业公司。2014年，原广州冼村某经济公司法定代表人及广州冼村某物业公司法定代表人因受贿罪被追究刑事责任后，新任法定代表人认为上述《承包合同》约定的租赁价格明显低于市场价，严重损害了村集体的财产权益，要求解除与广州某物业公司签订的《承包合同》。对于广州冼村某经济公司、广州冼村某物业公司的要求，广州某物业公司予以拒绝。
2015年5月，广州冼村某经济公司、广州冼村某物业公司将广州某物业公司起诉至天河区法院，要求法院确认上述《承包合同》无效，并要求广州某物业公司返还村集体房屋。
广州冼村某经济公司、广州冼村某物业公司的不利因素：
1、广州冼村某经济公司、广州冼村某物业公司与广州某物业公司签订的《承包合同》系双方真实意思表示，既有法定代表人的签字也有公司的公章，且双方对租金单价进行了明确约定，现以合同约定的租金价格明显低于市场价为由要求确认合同无效，需要充足的证据和理由。
2、广州冼村某经济公司、广州冼村某物业公司与广州某物业公司签订的《承包合同》约定的承包期尚未到期，且广州某物业公司并没有任何违约行为，主张上述《承包合同》无效，需要充足的证据和理由。
3、上述村集体房屋尚未确权，且修建年代较早，广州某物业公司承租上述房屋后，即对其进行了装修整改，前期已投入大量成本。广州冼村某经济公司、广州冼村某物业公司若要收回上述房屋，则需要将房屋装修整改费用支付给广州某物业公司。
4、广州某物业公司承租上述村集体房屋后，已将其分别出租给了几十家小租户，广州冼村某经济公司、广州冼村某物业公司所要解决的问题不只是向广州某物业公司收回村集体房屋，还需要解决大量小租户的问题。
广州冼村某经济公司、广州冼村某物业公司的要求：
1、确认合同无效，收回村集体房屋或者提高现有租金水平。
2、由广州某物业公司负责上述村集体房屋的消防工程并承担相应的消防责任。
案件关键：
1、要求确认所签《承包合同》无效，有无法律依据。
2、涉案标的系村集体房屋，牵扯利益甚广，内部关系错综复杂，需要协调多方关系，才能共同解决纠纷问题。
律师观点：
1、涉案标的的性质系村集体财产，原广州冼村某经济公司及广州冼村某物业公司将涉案标的出租给广州某物业公司时，并未经过冼村村民（代表）大会或村民股东（代表）大会讨论通过，违反了《村民委员会组织法》第二十四条第（八）项和《广东省农村集体经济组织管理规定》第九条、第十条的强制性规定。同时，广州某物业管理公司为获得超低价承租涉案标的，向原广州冼村某经济公司法定代表人及广州冼村某物业公司法定代表人行贿，双方恶意串通，严重损害了村集体的合法权益。因此，认定上述《承包合同》无效，是有法可依的。
2、由于涉案标的系村集体财产，所牵制的方面甚多，不仅有广州冼村某经济公司、广州冼村某物业公司、广州某物业公司，还有冼村村民、冼村村委以及承租物业的众多小租户。因此，不能简单的以认定合同无效，收回房屋来解决纠纷，需要协调各方关系，满足各方需求，以最终解决纠纷问题，并避免更多纠纷的出现。
案件处理结果：
经过9个多月的拉锯战，广州某物业公司同意将现有租金水平提高2倍，且每两年递增5%，承诺负责上述村集体房屋的消防工程并承担相应的消防责任。广州冼村某经济公司及广州冼村某物业公司亦同意将上述房屋继续出租给广州某物业公司，双方最终调解结案。这样的处理结果，既维护了冼村村集体的财产权利，解决了双方的纠纷，同时也避免了更多纠纷的出现，对各方来说，均是最佳的结果。
