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该房屋买卖合同是予以解除,还是继续履行?违约金过高过低怎么办

2019年12月24日  北京经济合同纠纷律师   http://www.jjhtlswsw.cn/

 高同武北京经济合同纠纷律师,现执业于北京市盈科律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高,获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

  

该房屋买卖合同是予以解除,还是继续履行?

  核心提示:本案争议焦点是原、被告双方当事人所签订的期房买卖合同合法有效,而在被告方单方严重违约的情况下,是判令解除合同,还是继续履行合同法官通过审理本案,要追求的社会价值和法律效果又是什么社会正义与司法公正又如何体现下面合同法编辑为您详细介绍。


  一、一审认定事实与处理结果


  原告何某某、李某、吴某某、黎某某与被告海南xx实业有限公司分别于1999年12月29日、2000年1月3日、8日签订《商品房购销合同》和《委托经营协议》。合同约定,何某某购买xx公司;南海传说;之阿波罗中心酒店第3层第33号房,暂测建筑面积为38平方米,每平方米价款4595元,总购房款为165,880元;,李某购买第5层第33号房,暂测建筑面积为38平方米,每平方米价款4,422.25元,总购房款为168,045元;吴某某购买第6层第5号房,暂测建筑面积为61平方米,每平方米价款4,317.5元,总购房款为263,383元;黎某某购买第3层第32号房,暂测建筑面积为38平方米,每平方米价款4,365.25元,总购房款为165,880元。合同签订后,各原告即向被告xx公司支付了首期购房款:何某某支付55,880元,李某支付58,045元,吴某某支付83,383元,黎某某支付55,880元。


  同时,4原告还与被告xx公司签订了《银行按揭贷款办理的补充协议》,并提供了办理购房余款按揭手续所需的资料,同时各将1000元按揭费用存入被告xx公司指定的银行帐户。合同还约定:xx公司在琼山市东营滨海旅游区建设;南海传说;温泉疗养度假中心,主体建筑为酒店式公寓,交房时间为2000年12月18日前,交付房屋时,如房屋实际面积与暂测面积差别不超过正负2%,则房价款不变,如超过,则每平方米价格不变,房价款按实际面积计算,同时还约定xx公司逾期交房应向原告支付违约金,合同继续履行;合同生效后任何一方无正当理由要求终止合同的,除双方签订补充协议外,方须按合同及补充协议有关条款规定承担违约,并按实际已付款的10%赔偿对方损失。同时,原、被告双方又签订《委托经营协议》,约定:原告将购买的;南海传说;之阿波罗中心酒店的套房委托给xx公司委托给国内外酒店管理公司经营管理。2000年12月18日起视为正式移交公寓交给xx公司管理后,自酒店开业之日起,房屋所有权人可获得酒店客房部分每年度的利润分红,每年在旅游淡季期间,享用18天同等级别公寓的免费入住权。


  此外,《商品房购销合同》对价格与费用调整、交接商品房时的付款额、xx公司关于装修、设备标准承诺的违约、质量争议的处理、物业管理、《委托经营协议》对受托进行经营管理期间的权限、质询与建议权、税费等均作了约定。xx公司;南海传说;项目原名为;华源疗养保健中心;,1999年xx公司将其更名为;南海传说温泉疗养度假中心;,在建设过程中,又将其更名为;海南皇冠滨海温泉酒店;。该项目主要由阿波罗中心酒店、古罗马温泉浴场、雅典娜、波赛东公寓酒店等主体建筑组成。在酒店建设过程中,xx公司对;南海传说;的设计方案进行修改,将阿波罗中心酒店四原告购买的期房房间的内部设计加以改变、建筑面积缩小,但是,xx公司没有通知四原告对购房合同进行修订、重订。在本案诉讼过程中,一审法院依据四原告的申请,依职权在琼山市房产局查实,xx公司的阿波罗中心酒店尚有部分房间没有销售,一审法院司法技术人员根据四原告的指认,对相应的四套房间进行建筑面积测算,结果发现被测算的四套房间的建筑面积均比四原告与xx公司订立的购房合同中约定的建筑面积小,但四原告均表示愿意继续履行合同,接受重新测算过建筑面积比合同面积小的房间。但;南海传说;的变更,被告xx公司并未在2000年12月18日合同履行期限届满前告知原告,也没有为四原告办理购房按揭手续。


  直至2001年12月11日、2月6日,被告xx公司才向包括四原告在内的购房者发出《致客户函》,称其已将原来;一般的疗养度假中心;发展为;五星级产权式度假酒店;,并委托国际著名的酒店管理集团负责经营和管理,项目名称和内容以及原来的户型发生变更,投入加大,成本增加,原双方所签订的《商品房购销合同》的标的在性质上已发生了根本的变化,加之由于银行操作上的原因,致使按揭手续不能如期办理,再之由于工程进度受阻,不能如期交房,因此要求调整原合同所定价格,按;现在定价;购买,并愿意按原合同有关条款进行处理。该函发出后,大部分购房者退房,但原告何某某等4人一致要求被告承担违约并继续履行合同。2001年12月21日,被告xx公司向原告发出《知会》,明确表示;初步结算酒店造价每平方米已超过人民币8000元,公司无力按原签订的《商品房购销合同》中确定的购房价格履行合同,愿意承担合同不能履行的,共同协商终止履行合同。;对于被告的意见,4原告均未同意。2002年1月8日,;皇冠滨海温泉酒店;开业之后,被告xx公司将阿波罗中心酒店产权转卖给第三人海南皇冠假日滨海温泉酒店有限公司,同年10月18日,;房屋所有权证;办至该公司名下。






违约金过高过低怎么办

  在合同实务中,约定违约金条款是常见的情形,违约金的约定出现过高过低的情况怎么处理首先,违约金的适用应当以当事人双方通过事先约定为前提,其次是依据具体情形,运用适合的原则处理,下面由在本文整理介绍。




  具体确认原则:


  1、当事人没有提出合同中约定的违约金计算标准过高或者过低的,人民法院应当根据合同约定内容确定违约金计算标准。


  2、当事人提出合同中约定的违约金计算标准过高或者过低的,人民法院可以建议双方当事人进行协商予以调整。当事人不同意调整的,人民法院可参照同类型案件违约金之中等标准予以核定,以适当体现法官的自由裁量权。


  3、法律未作明确规定的,原则上以当事人约定标准为准,同时参照当事人履行合同义务情况适当减少。


  根据《合同法》的有关规定,对于当事人在合同中约定的违约金或者违约金计算方法所计算出的违约金过高或者过低的,在具体司法实践中如何处理,还有不同的做法,具体如下:


  1、当事人没有提出合同中约定的违约金计算标准过高或者过低的,人民法院应当根据合同约定的标准计算违约金。


  人民法院在当事人未提出要求调减或者调增违约金的情况下,不得主动对约定违约金标准进行调整。因为合同关系是当事人之间的利益关系,即使违约金数额过高或者过低而当事人自愿接受的,因为不涉及社会公共利益、国家利益和他人的利益,所以没有必要对此进行主动干预。


  2、当事人提出合同中约定的违约金或者其计算标准过高或者过低的,人民法院可以建议双方当事人进行协商后对违约金进行调整。


  当事人之间不能达成新的协议的,人民法院可以参照同类型案件违约金的中等标准予以核定,以适当体现法官的自由裁量权。无法确定上述中等标准的,可以按照非违约方当事人因违约行为所造成的损失为参照,一般可以以不超过非违约方损失的120-130%为过高与否的调整标准;以低于损失额80%作为是否过低的认定标准。当然还应当结合具体案件进行确定。


  3、如果合同约定在一方当事人部分不履行、不完全履行与完全不履行合同时的违约金数额是同一数额,而一方当事人出现部分不履行或者不完全履行的违约行为时,违约方提出约定违约金过高时,人民法院可以按照《合同法》关于人民法院调整违约金数额的规定对违约金进行调整。


  此时调整违约金的依据是合同法关于法院调整违约金权力的规定,而不是基于合同已经部分履行的比例来计算扣减违约金。此时对违约金的调整方法与标准仍然是根据违约方的违约行为给非违约方所造成的损失来相比较而确定的。


  因为违约金是为担保债务的履行而设定的,但不是根据履行的数额来确定的,违约金的数额不能根据已经履行的比例来进行扣减,否则是根本不符合违约金的性质的,但是已经履行的事实可以表明,非违约方的损失并不是太大,而可以据此适当减少违约金的数额。